Сдать квартиру вправе её собственник или человек, которому он это поручил. Проверка занимает вечер и не требует юриста. Зато она отсекает почти все схемы, в которых наниматель отдаёт деньги постороннему человеку с чужими ключами.
Кто вправе сдавать квартиру
Если у квартиры один собственник, договор подписывает он сам. Если собственников несколько, сдать квартиру можно только с согласия их всех. Владение и пользование общим имуществом гражданский кодекс связывает с соглашением всех участников долевой собственности. Квартиру, купленную в браке, обычно считают общей собственностью супругов, даже если в документах указан один из них, поэтому согласие второго супруга тоже не будет лишним.
Третий вариант: договор подписывает представитель собственника по доверенности. Это нормально, когда хозяин живёт в другом городе. Но именно этот вариант чаще всего используют мошенники, поэтому доверенность проверяют особенно тщательно.
Отдельный случай: муниципальная квартира, в которой человек живёт по договору социального найма. Сдать её можно только с согласия наймодателя и членов семьи нанимателя, так что без бумаг об этом лучше не соглашаться.
Выписка из ЕГРН
Сведения о собственнике хранятся в Едином государственном реестре недвижимости. С 1 марта 2023 года имя и другие персональные данные собственника посторонним в выписке не показывают, если он сам не дал на это согласия. Заказать выписку по адресу вы по-прежнему можете, но увидите в ней только, что у квартиры есть правообладатель, без фамилии.
Поэтому разумнее попросить выписку у самого собственника. Он может заказать её на Госуслугах или в МФЦ, и в его экземпляре все данные будут на месте. Попросите свежую выписку, заказанную в последние дни, а не годичной давности.
- сверьте адрес, номер квартиры и площадь с тем, что видели на просмотре;
- посмотрите раздел о собственниках: сколько их и какие у них доли;
- проверьте ограничения и обременения: арест, запрет регистрационных действий, ипотеку;
- сравните кадастровый номер с тем, что указан в договоре найма.
Ипотека сама по себе не запрещает сдавать квартиру, но условия кредитного договора могут требовать согласия банка. Арест или запрет должны насторожить сильнее: квартира может оказаться в споре, и вас в любой момент попросят съехать.
Паспорт
Попросите показать паспорт и сравните фамилию, имя и отчество с выпиской. Посмотрите на фотографию, ведь человек перед вами должен быть похож на неё. Серию и номер можно проверить на сервисе ГУВМ МВД по списку недействительных паспортов. Если паспорт значится утраченным или недействительным, дальше обсуждать нечего.
Делать копию паспорта собственника для себя не обязательно. Достаточно, чтобы его данные были правильно вписаны в договор.
Доверенность
Если договор подписывает представитель, у него должна быть нотариальная доверенность. В ней прямо указано право сдавать квартиру внаём, подписывать договор и, если это так, получать деньги. Проверьте срок действия и адрес квартиры.
Нотариальную доверенность можно проверить на сайте реестра доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Для этого понадобятся её реквизиты: дата, регистрационный номер, сведения о нотариусе. Сервис покажет, существует ли такая доверенность и не отменена ли она.
Не помешает и короткий видеозвонок с самим собственником. Нормальный хозяин, который доверил сдачу родственнику, обычно не против подтвердить это лично.
Если среди собственников есть несовершеннолетний, решения за него принимают родители или другие законные представители. Это обычная ситуация, например когда квартира досталась семье по наследству. Просто убедитесь, что договор подписывает человек, который действительно вправе действовать от имени ребёнка, и что согласны остальные совладельцы.
Что сверить в итоге
| Документ | Что сверить | Где проверить |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН | собственники, доли, обременения, адрес | у собственника, свежая |
| Паспорт | ФИО, фото, действительность | сервис ГУВМ МВД |
| Доверенность | полномочия, срок, адрес | реестр нотариальной палаты |
| Согласия | все собственники и супруг | письменно, подписи совпадают |
| Квитанция ЖКУ | адрес, лицевой счёт, долги | оригинал или приложение |
Если что-то не сходится и вам предлагают «просто поверить», лучше отказаться от квартиры. Ошибка здесь обходится дороже, чем ещё неделя поиска. Дальше можно переходить к тексту договора, о нём в статье о договоре найма.
Материал справочный и не является юридической консультацией. Нормы, формы документов и работа госсервисов меняются: перед сделкой сверяйтесь с текстом закона и официальными сайтами.
